Een nieuw pachtdecreet in werking
De voormalige pachtwet van 1969 was aan vernieuwing toe. Zodoende werd in 2022 een voorstel van Vlaams pachtdecreet ingediend. Dit voorstel kijkt naar de toekomst en creëert een billijk evenwicht tussen de rechten en plichten van eigenaars en pachters. Op 4 oktober 2023 werd het voorstel aangenomen door de Vlaamse regering.
Op 1 november 2023 is het nieuw pachtdecreet in Vlaanderen in werking getreden. Dit decreet integreert zowel de bepalingen inzake pacht zoals verankerd in de pachtwet als in de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen.
Het bevat ook heel wat nieuwigheden met als doel meer flexibiliteit te bieden en extrawaarborgen voor de pachters. Het nieuwe decreet moet jonge pachters eveneens meer kansen/mogelijkheden bieden.
In dit artikel zullen kort de belangrijkste nieuwigheden worden besproken.
***
M.b.t. de nieuwigheden in de pachtwet
De belangrijkste vernieuwingen kunnen als volgt worden samengevat:
- De schriftelijke pachtovereenkomst kan voortaan worden afgedwongen via de
rechter en dient verplicht een aantal vermeldingen en een plaatsbeschrijving te bevatten. Vandaag zijn pachtcontracten nog te vaak louter mondelinge overeenkomsten. Schriftelijke overeenkomsten zorgen voor meer transparantie en duidelijkheid. Daarnaast voorziet het decreet een sanctiemechanisme voor de partij die weigert om haar medewerking hierin te verlenen.
- De pachttijd wordt nog steeds vastgesteld in looptijden van 9 jaar waarbij de langere pachten aantrekkelijker worden gemaakt doordat de overeenkomst kan voorzien in de mogelijkheid om na een pacht van 18 jaar de eigenaar de grond pachtvrij te laten verkopen;
- In groene bestemmingen zoals natuur-of bosgebied zal de lopende pacht makkelijker worden opgezegd als eigenaars, particulieren of de overheid natuur en bos willen realiseren. Hiervoor wordt een opzegtermijn van drie maanden voorzien. Het nieuwe pachtdecreet zal de toegang tot gronden voor jonge landbouwers faciliteren. Een pensioengerechtigde boer zal aan de eigenaar moeten bewijzen dat hij geen pensioen geniet om de pacht te behouden.
- De opzegging van de pacht kan zowel door de verpachter als door de pachter, met bijkomende opzeggingsmogelijkheden voor bebossing en natuurrealisatie enerzijds en wanneer de pachter de wettelijke pensioensleeftijd bereikt anderzijds. Deze nieuwe opzegmogelijkheden worden voorzien om natuurdoelstellingen te halen, maar bewaken daarbij tegelijk de rechtszekerheid van de landbouwer met een leefbaarheidstoets. Die leefbaarheidstoets is afhankelijk van het gebied waar de grond gelegen is. Zo zal de toets zwaarder doorwegen in agrarisch gebied dan bij in groene bestemmingen zodat in agrarisch gebied de pachter beter beschermd is.
- De pachtprijs blijft gerelateerd aan de landbouwrendabiliteit en stemt overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het verpachte goed vermenigvuldig met de pachtprijzencoëfficiënt;
- Meer recht op meer informatie voor de verpachter. De pachter mag het gepachte goed niet in onderpacht geven, noch zijn pacht overdragen aan andere zonder schriftelijke toestemming van de verpachter. Het Vlaamse Pachtdecreet somt een aantal gegevens op die op straffe van nietigheid dienen te worden opgenomen in het verzoek tot toestemming voor een pachtoverdracht of onderpacht.
- Het overlijden van de verpachter moet voortaan verplicht gemeld worden aan de pachter;
- De nieuwe rechtsfiguur van een “veiliger koper” biedt voortaan de garantie aan de eigenaar om meer zeggenschap te hebben over wie de grond mag kopen. Het principe van een “veiliger koper” houdt het volgende in: een koper-natuurlijke persoon die in een koop-verkoopovereenkomst schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter gedurende 18 jaar onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten. Wanneer het in pacht gegeven goed aan een veilige koper wordt verkocht, kan de pachter zijn voorkooprecht voortaan niet meer overdragen aan een derde.
- Het Vlaamse pachtobservatorium wordt in het leven geroepen als een nieuw platform dat overleg tussen organisaties van de eigenaars en de pachters over bijvoorbeeld de vaststelling van de pachtprijzen moet faciliteren.
***
Onder de voormalige pachtwet werden pachters zeer goed beschermd, maar was het moeilijk voor jonge landbouwers om een pachtgoed te verkrijgen en stond de eigenaar vaak machteloos.
Het decreet is in werking getreden op 1 november 2023. Het decreet is zowel van toepassing op overeenkomsten die werden gesloten voor de datum van de inwerkingtreding van het decreet als op nieuwe overeenkomsten.
Annebeth MOONS
Advocaat-medewerkster
Guy SCHIEPERS
Advocaat-vennoot
